Преди да се насочите към покупката на недвижим имот, важно е да започнете с нещо по-основно – как да го оцените. Според експертите има четири основни начина за оценка на един имот.
На база на ценово сравнение
Един от най-простите начини за оценка на един имот е като погледнете към подобни имоти продавани в съответния район и квартал. Подобна статистика обаче, ще откриете сравнително трудно.
Тя може да е базирана на база лично проучване – със запитване на хората живеещи в квартала, на база офертни цени за продаваните имоти в съответния квартал, или на база сключени сделки от някоя имотна агенция. Имотните агенции обаче, не са особено щедри в споделянето на подобна информация, която пазят ревностно и ексклузивно за своите клиенти.
Възвръщаемост
И все пак, ако сте станали клиент на голяма имотна агенция, тя може да ви насочи към средните цени в избрания от вас район, на база направени продажби.
Капиталова оценка на актива
Този модел е малко по-сложен за оценяване на имота. В него са залегнали принципите за риск и алтернативни разходи, свързани с инвестицията в недвижим имот.
Този модел гледа към потенциалната възвръщаемост на инвестицията, получавана следствие на отдаване на имота под наем и сравнява тази възвръщаемост, с възвръщаемостта от други инвестиции, като например държавни облигации, или акционерни дружества със специална инвестиционна цел (инвестиращи в имоти).
Как се изчислява възвръщаемостта на инвестицията в имот?
Възвръщаемост на инвестицията (ROI) е термин използван в счетоводството. Той сочи какъв процент от вложените средства са се върнали на инвеститора, след приспадане на свързаните с инвестицията разходи.
И макар това да звучи сложно за хората без счетоводно образование, на практика е много просто. Съотношението се изчислява, като от генерираните следствие на инвестицията приходи, се извадят съпътстващите разходи и впоследствие разликата се раздели на първоначално инвестираната сума.
Да кажем, че сте си купили имот на стойност 100 000 лева. След реновиране на имота, което ви излиза 50 000 лева, го продавате срещу 200 000 лева. Изчисленията са следните – от сумата на продажбата 200 000 вадим 150 000 лева (първоначалната цена на покупка плюс инвестираните за ремонт 50 000 лева). Разликата от 50 000 лева, делим на първоначално инвестираната сума от 150 000 лева и получаваме 0.33.
Когато умножим това съотношение по 100, ще получим и съотношението в процент – 30%. Или възвръщаемостта на тази инвестиция е 30%, което си е едно изключително добро постижение, в среда на рекордно ниски лихви.
Разбира се за инвеститорите е важно и за колко време са постигнали тази доходност, т.е. колко време им е отнело да реновират и впоследствие да продадат имота.
На база генерираните доходи
Този метод се фокусира върху потенциалния доход, който ще носи имота. Подходящ е за имоти, които ще се отдават под наем и особено за търговските имоти.
Той се базира върху годишната норма на доходността от инвестицията. Например, ако един имот струва 120 000 лева да се купи, а очаквания доход от отдаването му под наем е 1 000 лева на месец, то годишната доходност от инвестицията ще е 10%.
Разбира се това е един много опростен пример. Инвеститорите са наясно с понятия като настоящата стойност на парите и факта, че приходите от наеми получени в бъдеще ще са с друга стойност, като върху тях ще оказва въздействие и инфлацията.
Тези принципи, приведени в оценката на стойността на един имот, формират така наречения модел на „дисконтираните парични потоци“, при който всички бъдещи парични потоци се оценяват към днешна дата.
